上海产业园区市场迎来新动能：前沿产业激发产业思维提升投资日趋多元

东方网记者柏可林10月24日报道:上海正全力建设具备全球影响力的科技创新中心，产业园区作为产业发展的重要承载地，创新策源功能日益凸显。10月24日，仲量联行发布《2023上海产业园区市场发展与展望白皮书》，剖析这一热门业态的发展现状，探讨未来趋势和机遇。

白皮书梳理了近200个产业园区项目中超过3600家企业，并对产业园区内100余家企业租户进行调研，结合60余份投资机构调研结果，深入了解当前园区租户的需求，并探究了在短期供应压力和长期产业发展的共同作用下，园区物业投资市场的变迁和机遇。

五大行业园区需求旺盛?产业复合成为租赁新动能

白皮书显示，集成电路、生命科学、人工智能、新能源汽车、游戏这五大行业，是上海产业园区的租赁需求动力。过去两年，五大行业在上海产业园区内的新增租赁需求达到近70%，推动上海在优势行业引领全国。

仲量联行华东区研究部董事丁婷指出，随着技术的进步，产业园区的产业聚集效应加剧的同时，各产业逐渐体现出产业链长、科技含量高的特征愈发凸显。这使得不同行业之间的边界逐渐模糊，产业之间的相互渗透和交叉也日益增多。

此外调研结果显示，上海产业园区中近36%的企业横跨了两个及以上产业类型，产业复合交叉的趋势凸显。随着产业间更深度地交叉融合，全新的产业类型有望在创新中诞生，这种融合将为传统产业的转型升级提供更多机遇，也将上海产业园区市场的持续发展注入新动能。新兴领域作为未来产业发展的重要力量，也将焕新上海产业园区的租赁分布格局。

租户软硬件需求升级?园区需纳入产业思维

在经济结构化转型的大背景下，产业园租户对降本增效的关注度明显提高。调研发现，企业更加注重物理空间对产业资源和生产要素的调配，越发强调不动产策略通过优化整体的物业选址、空间布局等策略，有效控制成本，提升公司效率，使办公场所能够服务于企业的长久发展。

在选址考量上，以往企业主要考虑租金成本、政策补贴、交房标准、餐饮设施以及交通可及性等因素。当下企业选址对于租金成本的敏感度有所上升，对配套设施、企业品牌形象、人才资源的关注度提升最为显著。同时，浓厚的科研氛围能够为企业提供更多合作渠道，更加受到重视。

站在产业园经营者视角，物业条件与资管服务的“双通道升级”不容忽视，园区经营者需拓展提升“产业思维”，服务于高科技属性租户的快速发展，以此筑巢引凤，在市场竞争中脱颖而出。

此次调研中，有89%的租户认为目前所入驻园区项目的物业条件及资管服务有待提升。其中71%的租户希望在物业条件有所提升，包括物业品质、园区配套等方面的升级；有43%的租户对于资管服务的需求进一步提升，主要围绕“行业交流及合作支持、融资支持及咨询、人才支援支持、孵化支持、市场推广支持”五大维度。

89%投资者将追加投资?产业园投资策略多元提升

白皮书显示，过往十多年，上海产业园区投资市场主要经历了三个阶段，第一阶段投资视角主要基于类工业资产；第二阶段(2016年至2019年)内资及外资地产基金投资活跃度增强，并尝试以“非核心区的类办公楼资产”的逻辑投资产业园区物业。进入第三阶段(2020年至今)产业园区投资继续成为关注焦点，但投资逻辑由传统办公楼转向产业视角出发，市场朝多元化、精细化方向迈进。

调研显示，投资者即便在短期内的市场承压情况下，依然对上海产业园区保有投资热情。在受访的投资者中，超过70%的投资机构已布局上海产业园区市场，89%的投资者在未来三年将追加投资或考虑收购产业园区物业。

与此同时，产业园区具备服务产业发展的独特属性，使得对于产业园区的投资有别于其他物业投资。问卷结果显示，上海产业园区投资者增加了产业视角，在地段选择、标的甄选、租户租金、投资模式等方面都更加考虑产业要素。

在产业红利和短期供应压力共同影响下，当前的产业园区投资市场呈现四大主要趋势:板块甄别愈加重视产业定位；行业类型成为评估物业租户的核心考量；财务测算趋于谨慎保守；产业视角催生特有投资方式，包括自用型企业的售后回租、产业自用企业与资本联合投资开发、以及PE+RE私募股权与不动产基金相结合的模式。

投资者的策略多元化也持续提高。问卷结果显示，采用核心型及核心增益型投资策略的企业数量正在逐渐增多，接近62%的投资机构更倾向于核心增益型的投资策略，已经超越了传统的增值型或机会型的投资策略，而倾向于核心型投资策略的企业也超过半数。

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